Pasos y gestiones para construir o rehabilitar tu vivienda en España y verificar los trámites realizados o pendientes.

Para facilitar la decisión de compra de una parcela o vivienda, valore junto al arquitecto las ventajas e inconvenientes de cada una de sus opciones. El diseño de una casa viene determinado por las características del terreno y las condiciones urbanísticas establecidas en la normativa del municipio. Antes de la compra de esa parcela compruebe en estas últimas el uso de la parcela, la superficie máxima construible, el número de plantas, tipo de terreno, etc.
Si se trata de una vivienda a rehabilitar valore junto al arquitecto el estado de la vivienda, humedades, estado de la estructura original, servidumbres…
Una vez hecha la elección, para escriturar el terreno o la vivienda se necesita “un contrato de compraventa” que se hace público con la firma ante Notario. Después se liquidarán los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) o el IVA según sea el vendedor particular o empresario profesional. Una vez pagados los impuestos, la escritura se presenta al registro de la propiedad para su inscripción.

Será el profesional encargado de la redacción del proyecto documento con el que se podrá solicitar licencia de obras. La satisfacción en el proceso de construcción de su vivienda no sólo se basará en un buen diseño sino también en un control de los gastos y el tiempo.

Arrancar un proyecto con un conocimiento exacto de la parcela es un buen punto de partida. Un levantamiento topográfico le permitirá conocer la geometría, dimensión y desnivel exacto del terreno y de los elementos a conservar (árboles, edificaciones antiguas…). No es obligatorio pero, dado que no supone un coste elevado, es muy recomendable ya que evita sorpresas posteriores incluso si se trata de vivienda a rehabilitar.

El estudio geotécnico realizado, obligatorio por normativa, aporta la información necesaria al arquitecto para conocer la resistencia y composición del terreno sobre el que se cimentará la vivienda y el tipo de cimentación más recomendada, datos necesarios para el cálculo de la estructura.

Atendiendo a sus ideas y gustos, el arquitecto definirá el programa de su vivienda y el modo de construirlo, plasmándolo en dos documentos distintos, Proyecto básico y Proyecto de Ejecución visados por el Colegio de arquitectos. Este visado corrobora que el arquitecto está habilitado para ejercer como tal y que la documentación aportada es completa.

Proyecto Básico: Planos y memorias que definen atendiendo a la normativa, la distribución de sus estancias, sus superficies y los espacios exteriores de la vivienda propuesta.

Proyecto de Ejecución: Planos y memorias en los que se detalla el proceso constructivo (estructura, instalaciones, construcción, mediciones).

La licencia es el permiso que otorga el ayuntamiento, previo pago de las correspondientes tasas, para la construcción de la vivienda. La presentación del Proyecto Básico es requisito imprescindible para solicitar la licencia de obras en gran parte de los municipios debiendo  posteriormente aportar su correspondiente Proyecto de Ejecución.

Un buen aparejador es el profesional encargado del control de la ejecución de las obras y la calidad de la misma. Junto al arquitecto, formará la Dirección Facultativa encargada de trabajar conjuntamente en el seguimiento y toma de decisiones durante el proceso constructivo y la seguridad en la obra. Por este motivo, el mismo arquitecto podrá recomendar un profesional de confianza.

La elección de una empresa de confianza es primordial en este proceso. ¿Local? ¿De qué tamaño de empresa? Déjese asesorar por la misma dirección facultativa o a través de otros particulares que puedan comentar su experiencia. Para mayor seguridad, consulte a varias empresas distintas con un mismo documento: el proyecto de ejecución con una medición definida en cuanto a calidades y actuaciones.

Analice y compare cada uno de los capítulos de la ofertas. Sólo así será posible elección final de la empresa más idónea teniendo en cuenta no sólo la oferta económica sino también la calidad, profesionalidad, puntualidad y respuesta.

Estudie la opción que más le interese: contrato cerrado por un precio fijo o contrato abierto, con precio variable. Ambas opciones deberán definir lo que incluye, garantías, plazo de finalización, penalización por demora, etc y siempre incluirán la medición de proyecto con sus precios. Un contrato abierto siempre le permitirá realizar cambios durante la obra para poder finalizar el proyecto en el presupuesto deseado, siempre y cuando se lleve a cabo un buen control económico.

La dirección facultativa, mediante visitas regulares, llevará a cabo el control de la obra y la calidad de la construcción y sus materiales conforme a proyecto.

Una vez elegida la empresa constructora se deberá gestionar como primer paso los suministros de luz y agua provisional para realizar la obra, bien por el promotor o por el contratista en su nombre. Las mismas compañías de luz y agua visitarán la parcela para establecer los requisitos necesarios para el enganche a la red pública lo que en algunos casos puede llevar tiempo.

Previo al inicio de obra, la dirección facultativa aportará copia de la licencia a la empresa constructora. Revisadas y aprobadas por el coordinador de seguridad las medidas de seguridad propuestas por el constructor se realizará la firma del “Acta de Aprobación del Plan de seguridad” cuya copia deberá guardar la constructora en obra.

El primer día de inicio de obra, reunida la dirección facultativa con la constructora y el promotor se realizará la firma del “Acta de replanteo” documento a partir del cual comienza a contar los plazos de obra.

Al final de cada mes, la constructora emitirá una certificación de obra con el desglose del trabajo realizado que deberá ser revisado y aprobado por la Dirección Facultativa. Sólo entonces la propiedad podrá realizar el pago al principio del siguiente mes.

Finalizada la obra conforme a proyecto, el arquitecto y el aparejador firmarán el “Certificado final de obra” visado por los correspondientes colegios profesionales. Este documento es el que se ratifica que la obra está finalizada conforme al proyecto por el que se obtuvo licencia.

El arquitecto aportará este documento en el que se indica la categoría energética de la vivienda atendiendo a las soluciones constructivas e instalaciones llevadas a cabo. Es un documento imprescindible para poder la posterior venta o alquiler de la casa.

Arquitecto, el aparejador y la empresa constructora se reunirán con el propietario para comprobar el resultado final de la construcción  y realizar si así fuera necesario, un listado con las posibles incidencias pendientes de resolver. Una vez reparados propiedad y constructora podrán realizar la firma del “Acta de Recepción de Obra”, documento por el cual la propiedad da conformidad a la construcción realizada. A partir de su firma empiezan a contar los plazos de garantía de obra.

El promotor o su representante, llevará a cabo la inscripción de la nueva vivienda en Catastro a través del módulo 902 N, lo que le otorgará la referencia catastral.

Se pondrá en comunicación al ayuntamiento del final de obra quién con una visita final, verificará que la obra se ha realizado respetando lo otorgado en la Licencia de obra. Sólo entonces se podrá emitir la Licencia de Primera Ocupación, previo al pago de la tasa correspondiente, documento necesario para realizar los contratos definitivos de luz, agua y gas.

La declaración de obra nueva terminada se realizará con una escritura pública ante Notario en el que se hace constar de la finalización de las obras

La escritura de declaración de obra nueva se inscribe en el Registro de la Propiedad. Para poder inscribir la obra terminada será necesario el Certificado final de Obra y el certificado de eficiencia energética, ambos facilitados por el arquitecto y la licencia de primera ocupación otorgada por el ayuntamiento.

Para dar de alta el suministro de la luz, la compañía eléctrica es necesario aportar la  licencia de primera ocupación, copia de la escritura de la propiedad, Documento nacional de identidad o NIE, boletín de la instalación eléctrica de la vivienda.